Immergas Eolo Pilota - problema d'acqua calda ai sanitari con termo spenti

Presento subito il problema che mi si verifica con una caldaia Immergas Eolo Pilota (anno 1997 - metano - kw 26,6 potenza nominale)
l'acqua calda nell'impianto sanitario arriva bene solo quando l'interruttore dell'impianto termico è stato attivato e pertanto, ad esempio, mi tocca tener accesi i 'termo' per poter fare una doccia... calda!

Negli ultimi mesi c'erano state già delle avvisaglie ma dopo la pausa d'agosto 2013, con spegnimento completo della caldaia per una trentina di giorni, il disservizio è divenuto ormai costante.

Di seguito fornisco alcune informazioni al lettore che ne sa più di me (e non ci vuole molto, anche perché sono un 'manutentore di caldaie' alla prese con la sua 2' caldaia in panne....) perché possa fare le deduzioni del caso e magari fornirmi qualche consiglio utile per permettermi di tentare una riparazione 'fai da te' al fine di poter abbassare le spese vive necessarie (e sopratutto evitare l'acquisto di nuova caldaia, messa in opera, adeguamento canne, ecc...)

1- da qualche mese c'è una leggera perdita d'acqua dalla valvola a 3 vie: quella l'origine secondo il manutentore annuale 'vero' che comunque concluse il referto col consiglio di cambiare l'intera caldaia 'visto che ha già tanti anni'....(consiglio che, nella mia speranza/convinzione che con le dovute riparazioni la 'vecchia di 16 anni' possa tornare ancora a lavorare bene, mi è parso un po' frettoloso...);

2- come dicevo prima, con l'interruttore dell'imp. termico spento non arriva acqua calda nell'impianto sanitario ed invece il tick e la partenza della caldaia avvengono solo se il rubinetto d'acqua calda viene aperto quando l'interruttore dell'imp. termico è acceso;

3- purtroppo con l'interruttore dell'imp. termico acceso e la relativa manopola posta SOLO ad un livello minimo di riscaldamento, pur se la manopola 'acqua sanitaria' è posta al massimo, la caldaia si accende per soli 15sec ogni minuto ca, portando acqua calda ai rubinetti in maniera intermittente (credo che lo faccia quando ai termo non necessita perché hanno raggiunto la temperatura minima richiesta)

4- la pressione dell'acqua si mantiene normalmente a 1,2 a caldaia spenta (una volta fatto il periodico rabbocco per la perdita di cui al punto 1)

Grazie fin da ora per il riscontro che mi verrà dato.